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Grundfläche berechnen – alles, was Sie wissen müssen

Für Sie als Ver­mie­ter ist es wich­tig zu wis­sen, wie die Grund­flä­che einer Immo­bi­lie zu berech­nen ist – sei es zur kor­rek­ten Angabe im Miet­ver­trag, bei Steu­er­fra­gen oder zur Pla­nung bau­li­cher Ver­än­de­run­gen. Dabei ist es ent­schei­dend, unter­schied­li­che Fak­to­ren wie die Brut­to­grund­flä­che und gesetz­li­che Vor­ga­ben wie die DIN 277 oder das Bau­ge­setz­buch zu berück­sich­ti­gen. Wir wol­len Ihnen zei­gen, wor­auf Sie ach­ten müs­sen, damit Ihnen die kor­rekte Ermitt­lung der Brut­to­grund­flä­che und Co. gelingt. So set­zen Sie ein Zei­chen für Trans­pa­renz und sichern sich nach­hal­tig ab.

Grundflächenberechnung – das sollten Sie unbedingt beachten

Die Grund­flä­che beschreibt die Flä­che, die ein Gebäude auf dem Grund­stück ein­nimmt. Zur Kon­kre­ti­sie­rung die­ses Begrif­fes kön­nen meh­rere Defi­ni­tio­nen her­an­ge­zo­gen wer­den. Die gebräuch­lichste ist jene im Sinne der DIN 277. Diese unter­schei­det bei der Grund­flä­che zwi­schen den Grund­flä­chen eines Grund­stücks und der Grund­flä­chen von Raum­in­hal­ten wie Geschosse und Funktionsräume.

Damit Sie die Grund­flä­che kor­rekt berech­nen kön­nen, soll­ten Sie fol­gende Begriff­lich­kei­ten ken­nen und unterscheiden:

  • Brut­to­grund­flä­che (BGF): umfasst alle Geschosse eines Gebäu­des samt Wänden.
  • Netto-Grun­d­flä­che (NGF): die nutz­bare Innen­flä­che, ohne tra­gende Bauteile.
  • Wohn­flä­che: defi­niert durch die Wohn­flä­chen­ver­ord­nung, meist klei­ner als die NGF.

Die Ermitt­lung der Flä­che ist für Sie als Ver­mie­ter von zen­tra­ler Bedeu­tung, denn sie dient als Grund­lage, um Miet­preise fest­zu­le­gen und die Abschrei­bung von Immo­bi­lien kor­rekt durchzuführen.

Bruttogrundfläche berechnen – das richtige Vorgehen

Wol­len Sie die Grund­flä­che einer Immo­bi­lie berech­nen, ist oft­mals die Brut­to­grund­flä­che gemeint – gerade, wenn es um Miet­ob­jekte geht. Die Ermitt­lung der Brut­to­grund­flä­che erfolgt sys­te­ma­tisch. Zuerst müs­sen alle Geschosse ein­zeln betrach­tet wer­den. Für jedes Geschoss wird die Flä­che inklu­sive Wände, Schächte und Trep­pen­häu­ser berech­net, dann wer­den alle Flä­chen addiert. All diese Fak­to­ren erge­ben gemein­sam die Brut­to­grund­flä­che, die als Grund­lage für bei­spiels­weise För­der­an­träge oder Abstands­flä­chen ver­wen­det wird.

So berech­nen Sie diese Grundfläche:

  • Auf­nahme aller Geschosse inklu­sive nicht aus­ge­bau­ter Dachräume.
  • Berück­sich­ti­gung sämt­li­cher Wand­stär­ken, auch bei Außenmauern.
  • Zusam­men­füh­rung der Ein­zel­werte zu einer Gesamtfläche.

Wenn Sie als Ver­mie­ter die Grund­flä­che Gebäude berech­nen, soll­ten Sie alle Flä­chen kor­rekt aus­wei­sen, aber auch ein­deu­tig doku­men­tie­ren, wel­che Metho­den ange­wandt wur­den. Unsere Woh­nungs­über­gabe App X‑CITE Immo bie­tet Ihnen in die­sem Zusam­men­hang zahl­rei­che Fea­tures, die Ihnen dabei hel­fen, wich­tige Infor­ma­tio­nen zen­tral zu sam­meln und von all Ihren mobi­len End­ge­rä­ten jeder­zeit auf diese zuzugreifen.

Typische Fehler vermeiden

Wer die Grund­flä­che einer Immo­bi­lie berech­nen möchte, begeg­net häu­fig den­sel­ben Stol­per­stei­nen. Beson­ders pro­ble­ma­tisch ist es, wenn Flä­chen falsch zuge­ord­net wer­den. Häu­fig wer­den etwa Flure und Tech­nik­räume als Wohn­flä­che gerech­net – dafür sind sie jedoch weder geeig­net noch vor­ge­se­hen. Ebenso wer­den bei­spiels­weise Wand­stär­ken bei der Ermitt­lung der Brut­to­grund­flä­che oft­mals vergessen.

Wir emp­feh­len Ihnen diese Punkte zu ver­mei­den, wenn Sie Ihre Grund­flä­che kor­rekt berech­nen wollen:

  • die Ver­wen­dung ver­al­te­ter oder unmaß­stäb­li­cher Pläne,
  • die Ver­mi­schung von Wohn­flä­che und Bruttogrundfläche,
  • unklare Anga­ben im Miet­ver­trag zur Flächengrundlage.

Eine fun­dierte und pro­fes­sio­nelle Berech­nung gibt Ihnen als Ver­mie­ter Sicher­heit bei ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­run­gen und schafft Klar­heit gegen­über Mie­tern, Behör­den und Investoren.

Grundfläche von Gebäuden berechnen: gesetzliche Grundlagen

Die Grund­lage zum Berech­nen der Grund­flä­che bil­det in der Pra­xis fast immer die DIN 277. Diese unter­schei­det zwi­schen Haupt­nutz­flä­chen, Neben­nutz­flä­chen und Ver­kehrs­flä­chen. Im Falle eines öffent­lich geför­der­ten Wohn­rau­mes kommt oft zusätz­lich die Zweite Berech­nungs­ver­ord­nung (II. BV) zur Anwendung.

Hier ist es wich­tig zu wis­sen, dass die Brut­to­grund­flä­che auch bei der Berech­nung von Kenn­zah­len wie der Geschoss­flä­chen­zahl (GFZ) oder bei der Bewer­tung der bau­li­chen Aus­nut­zung eines Grund­stücks eine Rolle spielt. Als Ver­mie­ter soll­ten Sie außer­dem steu­er­li­che Ver­än­de­run­gen im Blick haben. Hier kann es sich loh­nen, die Grund­flä­che zu berech­nen, um im Falle von Ver­än­de­run­gen bei der Grund­steuer sou­ve­rän reagie­ren zu können.

Bei X‑CITE Immo fin­den Sie auf unse­rem Blog zudem noch mehr Steu­er­tipps und erfah­ren, wie Sie Miet­ein­nah­men rich­tig ver­steu­ern.

Bereiten Sie sich vor, um die Grundfläche Ihres Hauses zu berechnen

Wenn Sie die Grund­flä­che eines Hau­ses berech­nen, geht es um mehr als nur das Able­sen aus einem Plan. Oft ist ein voll­stän­di­ges Auf­maß not­wen­dig, gerade bei älte­ren Gebäu­den oder Umbau­ten. Als beson­ders her­aus­for­dernd erweist sich oft­mals der Umgang mit Flä­chen, die nicht ein­deu­tig nutz­bar sind. Dazu gehö­ren bei­spiels­weise Kel­ler­räume und Dachböden.

Eine gute Vor­be­rei­tung ist hier das A und O und genau des­we­gen soll­ten Sie diese Fak­to­ren beachten:

  • Ver­füg­bar­keit aktu­el­ler Bau­pläne: Ältere Zeich­nun­gen sind oft nicht mehr aussagekräftig.
  • Bau­li­che Ver­än­de­run­gen: Anbau­ten, Win­ter­gär­ten oder nach­träg­lich genutzte Flä­chen müs­sen berück­sich­tigt werden.
  • Rich­tige Kate­go­ri­sie­rung: Nur bestimmte Flä­chen zäh­len zur Wohn­flä­che, andere aber sehr wohl zur Bruttogrundfläche.

Mit der X‑CITE Immo App und der prak­ti­schen Objekt­ver­wal­tung kön­nen Sie all diese Punkte opti­mal im Blick behal­ten, denn Ihre Immo­bi­lien erhal­ten ein digi­ta­les Pro­fil, wel­ches Ihnen alle wich­ti­gen Infor­ma­tio­nen direkt anzeigt. So wird läs­tige Büro­kra­tie redu­ziert und das Arbei­ten effi­zi­en­ter gestaltet.

Weitere Einflussfaktoren auf die Grundflächenberechnung eines Hauses

Die Art und Nut­zung eines Gebäu­des haben erheb­li­chen Ein­fluss auf die Flä­chen­an­gabe. Um die Grund­flä­che zu berech­nen, zäh­len nicht nur die bau­li­chen Maße, son­dern auch recht­li­che und funk­tio­nale Aspekte. Von Bedeu­tung sind hier:

  • Die Nut­zung ein­zel­ner Räume: Nur bei regel­mä­ßi­ger Nut­zung kann eine Flä­che ange­rech­net werden.
  • Die Bau­weise: Bei offe­nen Bal­ko­nen, Dach­über­stän­den oder Ter­ras­sen gel­ten Sonderregelungen.
  • Die Geschoss­höhe: Man­che Vor­schrif­ten geben vor, dass nur Flä­chen ab einer bestimm­ten Raum­höhe berück­sich­tigt wer­den dürfen.

Zusätz­lich soll­ten Sie sich über bun­des­land­spe­zi­fi­sche Rege­lun­gen infor­mie­ren. In Fäl­len von Miet­ver­trä­gen und Bau­ge­neh­mi­gun­gen kann es sich eben­falls loh­nen, recht­li­che Unter­stüt­zung in Anspruch zu nehmen.

Grundfläche berechnen und Ihre Häuser managen

Die Grund­flä­che eines Hau­ses ist nicht in Stein gemei­ßelt. An- und Umbau­ten, Nut­zungs­än­de­run­gen oder ener­ge­ti­sche Sanie­run­gen kön­nen die Flä­chen­ver­hält­nisse ver­än­dern. Wer hier lang­fris­tig kor­rekt agie­ren will, sollte Ver­än­de­run­gen recht­zei­tig doku­men­tie­ren und die Grund­flä­che nach sol­chen berech­nen, um mit aktu­el­len Zah­len arbei­ten zu können.

So sind Sie als Ver­mie­ter abge­si­chert und kön­nen wei­ter sou­ve­rän agie­ren. Unsere X‑CITE Immo App unter­stützt Sie gern dabei einen genauen Über­blick über Zah­len und Fak­ten rund um Ihre Immo­bi­lien zu behal­ten. Und soll­ten Sie noch mehr Infor­ma­tio­nen zu inter­es­san­ten The­men rund um Ver­mie­tung, Woh­nungs­über­ga­ben und Co. suchen, wer­den Sie auf unse­rem Blog sicher­lich fündig!