Wer als Vermieter fristlos eine Wohnung kündigen will, muss mehr beachten als nur ein formloses Schreiben. Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses ist ein schwerwiegender rechtlicher Schritt und setzt als solcher eine gute Begründung voraus. Zusätzlich sind Vermieter verpflichtet, Beweise zu liefern, um ihrer Entscheidung Nachdruck zu verleihen.
Wir zeigen Ihnen, worauf Sie achten müssen, wenn es um die außerordentliche Kündigung des Mieters geht.
Eine fristlose Kündigung der Wohnung ist nur unter bestimmten, gesetzlich klar definierten Bedingungen möglich. Sie kommt immer dann in Betracht, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen Vermieter und Mieter nachhaltig gestört ist. Auch die Zumutbarkeit des Mietverhältnisses spielt eine Rolle, wenn es um außerordentliche Kündigung des Mietvertrages geht. Die Zumutbarkeit ist beispielsweise dann nicht mehr gegeben, wenn der Mieter die Mietsache beschädigt hat oder auch seinen Pflichten wie Zahlungen nicht nachgekommen ist.
Die rechtliche Grundlage bildet § 543 BGB. Dieser regelt die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrages. Demnach zählen folgende Punkte:
Streben Sie eine fristlose Kündigung für Ihre Wohnung an, ist dies also möglich. Doch Vorsicht: Nur mit einer sauberen Dokumentation und einem klaren Ablauf bleibt Ihre Kündigung auch rechtlich wirksam. Hier empfehlen wir Ihnen unsere Wohnungsübergabe App X-CITE Immo. Mit dieser können Sie die Objektverwaltung vereinfachen, Schriftstücke digital in der Cloud ablegen und alle Daten jederzeit abrufen.
Nicht jeder Streit oder jedes Missverständnis zwischen Mieter und Vermieter rechtfertigt direkt eine außerordentliche Kündigung. Es müssen gravierende Gründe vorliegen – das Gesetz nennt einige explizit:
Beachten Sie jedoch, dass eine fristlose Kündigung einer Wohnung immer individuell von Fall zu Fall entschieden werden muss. Pauschalurteile können hier nur schwerlich getroffen werden. Etwas anders sieht es aus, wenn Sie wegen Eigenbedarf kündigen. Hier sind Sie als Vermieter gezwungen, Ihre Entscheidung einwandfrei zu belegen.
Die fristlose Kündigung einer Wohnung ist ein sensibler Vorgang. Um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein, sollten Vermieter mehrere Aspekte beachten. Hier kommt es vor allem auf eine lückenlose Dokumentation an, wobei Ihnen unsere X-CITE Immo App dank Ihrer durchdachten Features behilflich sein kann.
Generell sollten Sie jedoch diese Punkte beachten:
Viele Vermieter scheitern bei der Durchsetzung ihrer außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages, weil formale oder inhaltliche Fehler gemacht wurden. Zu den häufigsten Schwierigkeiten zählen:
Um diese Fehler frühzeitig zu vermeiden, lohnt es sich, die Hilfe eines professionellen Anwalts in Anspruch zu nehmen. Dieser kann Sie zudem nicht nur dabei unterstützen, fristlos eine Wohnung zu kündigen, sondern er berät Sie auch über die Inhalte der Schönheitsreparaturen-Klausel und Co.
Gerät ein Mietverhältnis außer Kontrolle, etwa durch Zahlungsverzug oder gravierendes Fehlverhalten, ist es wichtig, überlegt zu handeln. Die fristlose Kündigung der Wohnung bietet Ihnen als Vermieter ein starkes Werkzeug – vorausgesetzt, Sie wenden es korrekt an.
Mit guter Vorbereitung, klarer Kommunikation zwischen Mieter und Vermieter und rechtlichem Hintergrundwissen schaffen Sie die Grundlage für ein rechtssicheres Vorgehen und vermeiden spätere Komplikationen.
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Eine fristlose Wohnungskündigung ist möglich, wenn ein erheblicher Vertragsverstoß vorliegt, der das Mietverhältnis unzumutbar macht. Gesetzlich geregelt ist dies in § 543 BGB. Typische Gründe sind zum Beispiel Mietrückstände oder mutwillige Beschädigungen der Mietsache. Voraussetzung ist außerdem, dass der Vermieter unverzüglich nach Bekanntwerden des Kündigungsgrundes handelt.
Die fristlose Kündigung muss schriftlich erfolgen und den konkreten Kündigungsgrund nachvollziehbar darlegen. Alle relevanten Beweise – z. B. Zahlungsausfälle, Beschwerden oder Schäden – sollten dokumentiert und abgespeichert werden. Empfohlen wird die Zustellung per Einschreiben mit Rückschein oder per Boten. Tools wie eine digitale Wohnungsverwaltungs-App können hier sehr hilfreich sein.
Die Begriffe „fristlose Kündigung“ und „außerordentliche Kündigung des Mietvertrages“ werden häufig synonym verwendet. Technisch gesehen ist die fristlose Kündigung eine Unterform der außerordentlichen Kündigung, bei der keine Kündigungsfrist eingehalten wird. Beide Varianten setzen jedoch immer einen wichtigen Grund voraus. Die außerordentliche Kündigung kann in bestimmten Fällen auch mit Frist erfolgen – z. B. bei Zeitmietverträgen.
Ja, wenn der Mieter die Wohnung ohne Erlaubnis untervermietet, liegt ein möglicher Grund für eine fristlose Kündigung vor. Besonders schwer wiegt die Zweckentfremdung, wenn sie gewerblich erfolgt oder mit anderen Pflichtverletzungen einhergeht. In diesen Fällen darf der Vermieter fristlos kündigen – vorausgesetzt, der Sachverhalt ist belegbar. Auch hier sollte zuvor eine Abmahnung ausgesprochen werden.
Eine fristlose Kündigung ersetzt keine gerichtliche Räumungsklage. Zieht der Mieter nicht freiwillig aus, müssen Vermieter den ordentlichen Rechtsweg beschreiten und die Räumung einklagen. Selbsthilfe – etwa durch eigenmächtiges Entfernen des Mieters – ist rechtlich unzulässig. Der gerichtliche Weg schützt Sie vor Schadenersatzansprüchen und rechtlichen Konsequenzen.