Wenn Sie Ihre vermietete Immobilie steuerlich optimal nutzen möchten, ist die Abschreibung der Immobilie ein zentrales Instrument. Mit den richtigen Tipps schaffen Sie es, sich steuerliche Vorteile zu sichern und die AFA korrekt anzuwenden.
Wir wollen mit Ihnen einen genauen Blick darauf werfen, wie die Abschreibung von Immobilien funktioniert, was Sie beachten sollten, was abschreibbar ist und wie Sie Ihre Möglichkeiten optimal nutzen.
Die Abschreibung von Immobilien – auch bekannt als AfA (Absetzung für Abnutzung) – erlaubt es Ihnen, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie über die Jahre hinweg steuerlich geltend zu machen. Bei der AfA für Gebäude wird nicht der gesamte Kaufpreis berücksichtigt, sondern nur der auf das Gebäude entfallende Anteil – der Grundstückswert ist ausgeschlossen.
Je nach Baujahr gelten unterschiedliche Abschreibungssätze, die Sie kennen sollten:
Die AfA für Immobilien verteilt sich somit auf 50 beziehungsweise 40 Jahre und sorgt für eine gleichmäßige steuerliche Entlastung. Gerade für Vermieter, die mehrere Gebäude oder Immobilien besitzen, wird so eine erleichterte steuerliche Planung für die Abschreibung ihrer Immobilien ermöglicht. Und damit Sie einen ausreichenden Überblick über all Ihre Objekte haben, empfehlen wir Ihnen die praktische Objektverwaltung unserer Wohnungsübergabe App X‑CITE Immo!
Nicht jede Ausgabe rund um die Immobilie ist automatisch absetzbar. Grundsätzlich dürfen Sie bei der Abschreibung für Immobilien und Wohnungen alle Kosten abschreiben, die zum abnutzbaren Teil des Gebäudes gehören. Dazu zählen:
Das Gebäude selbst, inklusive fester Bestandteile wie Dach, Fenster oder Heizungsanlage
Modernisierungen, die den Standard erhöhen oder die Nutzungsdauer verlängern
Nachträgliche Erweiterungen, z.B. ein ausgebautes Dachgeschoss
Nicht mit einzubeziehen sind bei einer Abschreibung einer Mietwohnung und einer Immobilie der Grundstückswert, ebenso wenig wie bewegliches Inventar – dieses fällt unter gesonderte Abschreibungsregelungen. Achten Sie zudem auf sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten. Diese entstehen, wenn Sie innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15% des Gebäudewertes in Sanierungen investieren.
Auch hier kann Ihnen unsere Wohnungsübergabe App X‑CITE Immo durch Ihre zahlreichen Features Arbeit abnehmen. Durch den Cloudspeicher legen Sie wichtige Dokumente einfach ab und können jederzeit von Ihren mobilen Endgeräten auf diese zugreifen. Das erspart das Suchen in Aktenordnern und steigert Ihre Effizienz.
Die AfA für Gebäude basiert auf dem Gebäudewert, der bei Kauf oder Bau ermittelt wird. Geht es um die Abschreibung von vermieteten Immobilien, ist es essenziell, die Aufteilung zwischen Gebäude und Grundstück korrekt vorzunehmen. Diese Unterscheidung sollte bereits im Kaufvertrag vorgenommen werden, kann aber auch nachträglich durch einen Gutachter ermittelt und festgehalten werden.
Um die Abschreibung Ihrer Immobilie korrekt anzugehen, wird im nächsten Schritt der gültige Prozentsatz auf den Gebäudewert angewendet. Für die meisten neueren Objekte liegt dieser bei zwei Prozent. Die so ermittelte Summe wird jährlich als Werbungskosten in Ihrer Steuererklärung geltend gemacht.
Die AfA für Immobilien entfaltet vor allem bei langfristiger Vermietung ihre volle Wirkung. Zudem wird die Abschreibung einer zu vermietenden Wohnung auch nicht durch zeitweisen Leerstand beeinflusst. Solange eine Vermietungsabsicht klar erkennbar ist, bleibt für Sie der Anspruch auf Abschreibung Ihrer Immobilie bestehen. Inserate, Maklerverträge oder andere Nachweise sichern Sie in solchen Fällen ab. Diese Schriftstücke können Sie gemeinsam mit Dokumenten für Wohnungsübergaben und mehr ganz einfach mit unserer X‑CITE Immo App erstellen und bearbeiten.
Wegen Eigenbedarfs zu kündigen, bedeutet für Sie als Vermieter also zunächst eine Menge bürokratischer Arbeit. Sie müssen rechtssichere Dokumente erstellen, die die richtigen Daten und Fakten beinhalten. Diese aus Akten und Ordnern zusammenzusuchen ist oftmals zeitintensiv – aber mit der Wohnungsübergabe App X‑CITE Immo können Sie Abhilfe schaffen.
Dank der Objektverwaltung unserer Wohnungsübergabe App haben Sie alle Daten Ihrer Objekte und Mieter zentral an einem Ort. So steigern Sie Ihre Effizienz und sind – auch wenn Sie wegen Eigenbedarfs kündigen müssen – optimal vorbereitet.
Die Abschreibung einer Mietwohnung folgt grundsätzlich denselben Regeln wie bei der Abschreibung anderer Immobilien. Doch bei Eigentumswohnungen kommt hinzu, dass anteilig auch das Gemeinschaftseigentum – etwa das Treppenhaus oder der Aufzug – berücksichtigt wird. Das erhöht in vielen Fällen die Bemessungsgrundlage für Ihre AfA.
Als Vermieter tun Sie gut daran, sämtliche Investitionen in Ihre Wohnung oder Immobilie im Blick zu behalten. Renovierungen in einer vermieteten Wohnung, etwa der Austausch von Bodenbelägen oder Sanitäreinrichtungen, können je nach Umfang entweder sofort abgesetzt oder über mehrere Jahre verteilt werden. Hier können Sie ebenfalls durch die professionelle Beratung eines Steuerberaters profitieren, der Ihnen hilft, bei der Abschreibung Ihrer Immobilie Stolpersteine zu vermeiden.
Hier sind einige typische Beispiele für abschreibungsfähige Bestandteile bei der Abschreibung einer vermieteten Wohnung:
Für eine optimale steuerliche Wirkung ist es sinnvoll, die Abschreibung Ihrer Immobilie im Rahmen einer langfristigen Strategie durchzuführen. Neben der linearen AfA gibt es weitere interessante Aspekte und Faktoren, die Sie im Blick behalten sollten:
Schlussendlich sollten Sie bei der Abschreibung von Immobilien wie Wohnungen und Co. darauf achten, die aktuellen steuerlichen Regelungen zu beachten. Auch Sonderabschreibungen, etwa für energetische Sanierungen oder bestimmte Neubauten, können Ihre Steuerlast zusätzlich senken – sofern Sie die Voraussetzungen erfüllen.
Wenn Sie als Vermieter frühzeitig planen und Ihre Ausgaben korrekt katalogisieren, wird die Abschreibung von Immobilien bei der Steuer für Sie zum Kinderspiel. Unsere X‑CITE Immo App unterstützt Ihnen gern dabei und hilft Ihnen zusätzlich viele weitere alltägliche Abläufe zu erleichtern. Setzen Sie auf die Effizienz unserer Wohnungsübergabe App und profitieren Sie von Features wie der praktischen Schlüssel-Foto-Dokumentation.