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Fristlos Wohnung kündigen: Das müssen Vermieter wissen

Wer als Ver­mie­ter frist­los eine Woh­nung kün­di­gen will, muss mehr beach­ten als nur ein form­lo­ses Schrei­ben. Die frist­lose Kün­di­gung eines Miet­ver­hält­nis­ses ist ein schwer­wie­gen­der recht­li­cher Schritt und setzt als sol­cher eine gute Begrün­dung vor­aus. Zusätz­lich sind Ver­mie­ter ver­pflich­tet, Beweise zu lie­fern, um ihrer Ent­schei­dung Nach­druck zu verleihen.

Wir zei­gen Ihnen, wor­auf Sie ach­ten müs­sen, wenn es um die außer­or­dent­li­che Kün­di­gung des Mie­ters geht.

Das Wichtigste zuerst: Wann darf ein Vermieter fristlos kündigen?

Eine frist­lose Kün­di­gung der Woh­nung ist nur unter bestimm­ten, gesetz­lich klar defi­nier­ten Bedin­gun­gen mög­lich. Sie kommt immer dann in Betracht, wenn das Ver­trau­ens­ver­hält­nis zwi­schen Ver­mie­ter und Mie­ter nach­hal­tig gestört ist. Auch die Zumut­bar­keit des Miet­ver­hält­nis­ses spielt eine Rolle, wenn es um außer­or­dent­li­che Kün­di­gung des Miet­ver­tra­ges geht. Die Zumut­bar­keit ist bei­spiels­weise dann nicht mehr gege­ben, wenn der Mie­ter die Miet­sa­che beschä­digt hat oder auch sei­nen Pflich­ten wie Zah­lun­gen nicht nach­ge­kom­men ist.

Die recht­li­che Grund­lage bil­det § 543 BGB. Die­ser regelt die Vor­aus­set­zun­gen für eine außer­or­dent­li­che Kün­di­gung des Miet­ver­tra­ges. Dem­nach zäh­len fol­gende Punkte:

  • Wich­ti­ger Grund: Es muss ein erheb­li­cher Ver­trags­ver­stoß vor­lie­gen, der das Miet­ver­hält­nis unzu­mut­bar macht.
  • Abmah­nung: In der Regel ist vor der Kün­di­gung eine Abmah­nung erforderlich.
  • Unver­züg­lich­keit: Die Kün­di­gung muss zeit­nah nach Kennt­nis des Kün­di­gungs­grun­des erfolgen.

Stre­ben Sie eine frist­lose Kün­di­gung für Ihre Woh­nung an, ist dies also mög­lich. Doch Vor­sicht: Nur mit einer sau­be­ren Doku­men­ta­tion und einem kla­ren Ablauf bleibt Ihre Kün­di­gung auch recht­lich wirk­sam. Hier emp­feh­len wir Ihnen unsere Woh­nungs­über­gabe App X‑CITE Immo. Mit die­ser kön­nen Sie die Objekt­ver­wal­tung ver­ein­fa­chen, Schrift­stü­cke digi­tal in der Cloud able­gen und alle Daten jeder­zeit abrufen.

Welche Gründe gibt es für die fristlose Kündigung der Wohnung?

Nicht jeder Streit oder jedes Miss­ver­ständ­nis zwi­schen Mie­ter und Ver­mie­ter recht­fer­tigt direkt eine außer­or­dent­li­che Kün­di­gung. Es müs­sen gra­vie­rende Gründe vor­lie­gen – das Gesetz nennt einige explizit:

  • Miet­rück­stände: Die frist­lose Kün­di­gung einer Woh­nung ist bei Miet­rück­stän­den mög­lich. Wenn der Mie­ter mit zwei Monats­mie­ten oder mehr in Ver­zug ist, liegt ein klas­si­scher Fall für eine frist­lose Kün­di­gung vor, da es sich um eine Pflicht­ver­let­zung handelt.
  • Zweck­ent­frem­dung der Woh­nung: Wird die Woh­nung etwa ohne Erlaub­nis unter­ver­mie­tet oder als Gewer­be­raum genutzt, kann das eine außer­or­dent­li­che Kün­di­gung des Mie­ters rechtfertigen.
  • Stö­rung des Haus­frie­dens: Ruhe­stö­run­gen, Dro­hun­gen und wei­tere Sach­ver­halte, die den Frie­den zwi­schen Miet­par­teien stö­ren, sind eben­falls ein Grund für eine frist­lose Kün­di­gung der Wohnung.
  • Zer­stö­rung oder erheb­li­che Beschä­di­gung der Miet­sa­che: Mut­wil­lig her­bei­ge­führte Schä­den an Ihrem Eigen­tum bedür­fen kei­ner wei­te­ren Begrün­dung für eine Kün­di­gung. Hier muss jedoch nach­ge­wie­sen wer­den kön­nen, dass die Schä­den bewusst ver­ur­sacht wurden.

Beach­ten Sie jedoch, dass eine frist­lose Kün­di­gung einer Woh­nung immer indi­vi­du­ell von Fall zu Fall ent­schie­den wer­den muss. Pau­schal­ur­teile kön­nen hier nur schwer­lich getrof­fen wer­den. Etwas anders sieht es aus, wenn Sie wegen Eigen­be­darf kün­di­gen. Hier sind Sie als Ver­mie­ter gezwun­gen, Ihre Ent­schei­dung ein­wand­frei zu belegen.

Fristlose Kündigung des Mieters und rechtliche Absicherung

Die frist­lose Kün­di­gung einer Woh­nung ist ein sen­si­bler Vor­gang. Um recht­lich auf der siche­ren Seite zu sein, soll­ten Ver­mie­ter meh­rere Aspekte beach­ten. Hier kommt es vor allem auf eine lücken­lose Doku­men­ta­tion an, wobei Ihnen unsere X‑CITE Immo App dank Ihrer durch­dach­ten Fea­tures behilf­lich sein kann.

Gene­rell soll­ten Sie jedoch diese Punkte beachten:

  1. Abmah­nung schreiben
    In den meis­ten Fäl­len ist eine Abmah­nung erfor­der­lich, bevor Sie frist­los kün­di­gen dürfen.
    Sie gibt dem Mie­ter die Chance, sein Ver­hal­ten zu ändern.
    Bleibt die Wir­kung aus, ist die frist­lose Kün­di­gung der Woh­nung möglich.
  2. Kün­di­gungs­grund detail­liert dokumentieren
    Füh­ren Sie genau Buch über: 
    • Zah­lungs­aus­fälle und deren Höhe
    • Schrift­li­che und münd­li­che Absprachen
    • Abmah­nun­gen und Reak­tio­nen des Mieters
    • Stö­run­gen und Beschwer­den von Nachbarn
  3. Form der Kün­di­gung wahren
    Die Kün­di­gung muss schrift­lich erfol­gen. Eine E‑Mail reicht nicht aus.
    Mit der X‑CITE Immo App kön­nen Sie alle wich­ti­gen Schrift­stü­cke bequem
    von unter­wegs vor­be­rei­ten und in der Cloud abspeichern.
  4. Keine Eigen­mäch­tig­keit
    Auch wenn Sie sich im Recht füh­len: Eine frist­lose Kün­di­gung ersetzt keine Räumungsklage.
    Das bedeu­tet, dass der Mie­ter nicht ein­fach „her­aus­ge­wor­fen“ wer­den darf.
    Wider­setzt sich die­ser der frist­lo­sen Kün­di­gung der Wohnung,
    bleibt der Gang zum Gericht unumgänglich.

Typische Fehler vermeiden bei einer fristlosen Kündigung des Mieters

Viele Ver­mie­ter schei­tern bei der Durch­set­zung ihrer außer­or­dent­li­chen Kün­di­gung des Miet­ver­tra­ges, weil for­male oder inhalt­li­che Feh­ler gemacht wur­den. Zu den häu­figs­ten Schwie­rig­kei­ten zählen:

  • Kün­di­gung erfolgt ohne vor­he­rige Abmah­nung (sofern erforderlich)
  • Kün­di­gungs­grund ist nicht kon­kret oder nachweisbar
  • Kün­di­gung wurde zu spät aus­ge­spro­chen (Ver­zö­ge­rung zwi­schen Kennt­nis und Reaktion)
  • Form­feh­ler (z. B. Kün­di­gung nicht unter­schrie­ben oder unzu­rei­chend zugestellt)

Um diese Feh­ler früh­zei­tig zu ver­mei­den, lohnt es sich, die Hilfe eines pro­fes­sio­nel­len Anwalts in Anspruch zu neh­men. Die­ser kann Sie zudem nicht nur dabei unter­stüt­zen, frist­los eine Woh­nung zu kün­di­gen, son­dern er berät Sie auch über die Inhalte der Schön­heits­­­re­­pa­ra­­tu­­ren-Klau­­sel und Co.

Bei der fristlosen Kündigung einer Wohnung Ruhe bewahren und vorbereitet handeln

Gerät ein Miet­ver­hält­nis außer Kon­trolle, etwa durch Zah­lungs­ver­zug oder gra­vie­ren­des Fehl­ver­hal­ten, ist es wich­tig, über­legt zu han­deln. Die frist­lose Kün­di­gung der Woh­nung bie­tet Ihnen als Ver­mie­ter ein star­kes Werk­zeug – vor­aus­ge­setzt, Sie wen­den es kor­rekt an.

Mit guter Vor­be­rei­tung, kla­rer Kom­mu­ni­ka­tion zwi­schen Mie­ter und Ver­mie­ter und recht­li­chem Hin­ter­grund­wis­sen schaf­fen Sie die Grund­lage für ein rechts­si­che­res Vor­ge­hen und ver­mei­den spä­tere Komplikationen.

Und wenn auch wei­tere The­men rund um Ihr Miet­ver­hält­nis und das Hand­ling Ihrer Woh­nung für Sie inter­es­sant sind, dann schauen Sie sich auf unse­rem Blog um und erhal­ten Sie umfang­rei­che Informationen.

FAQ: fristlos eine Wohnung kündigen

Eine frist­lose Woh­nungs­kün­di­gung ist mög­lich, wenn ein erheb­li­cher Ver­trags­ver­stoß vor­liegt, der das Miet­ver­hält­nis unzu­mut­bar macht. Gesetz­lich gere­gelt ist dies in § 543 BGB. Typi­sche Gründe sind zum Bei­spiel Miet­rück­stände oder mut­wil­lige Beschä­di­gun­gen der Miet­sa­che. Vor­aus­set­zung ist außer­dem, dass der Ver­mie­ter unver­züg­lich nach Bekannt­wer­den des Kün­di­gungs­grun­des handelt.

Die frist­lose Kün­di­gung muss schrift­lich erfol­gen und den kon­kre­ten Kün­di­gungs­grund nach­voll­zieh­bar dar­le­gen. Alle rele­van­ten Beweise – z. B. Zah­lungs­aus­fälle, Beschwer­den oder Schä­den – soll­ten doku­men­tiert und abge­spei­chert wer­den. Emp­foh­len wird die Zustel­lung per Ein­schrei­ben mit Rück­schein oder per Boten. Tools wie eine digi­tale Woh­­nungs­­­ver­­­wal­­tungs-App kön­nen hier sehr hilf­reich sein.

Die Begriffe „frist­lose Kün­di­gung“ und „außer­or­dent­li­che Kün­di­gung des Miet­ver­tra­ges“ wer­den häu­fig syn­onym ver­wen­det. Tech­nisch gese­hen ist die frist­lose Kün­di­gung eine Unter­form der außer­or­dent­li­chen Kün­di­gung, bei der keine Kün­di­gungs­frist ein­ge­hal­ten wird. Beide Vari­an­ten set­zen jedoch immer einen wich­ti­gen Grund vor­aus. Die außer­or­dent­li­che Kün­di­gung kann in bestimm­ten Fäl­len auch mit Frist erfol­gen – z. B. bei Zeitmietverträgen.

Ja, wenn der Mie­ter die Woh­nung ohne Erlaub­nis unter­ver­mie­tet, liegt ein mög­li­cher Grund für eine frist­lose Kün­di­gung vor. Beson­ders schwer wiegt die Zweck­ent­frem­dung, wenn sie gewerb­lich erfolgt oder mit ande­ren Pflicht­ver­let­zun­gen ein­her­geht. In die­sen Fäl­len darf der Ver­mie­ter frist­los kün­di­gen – vor­aus­ge­setzt, der Sach­ver­halt ist beleg­bar. Auch hier sollte zuvor eine Abmah­nung aus­ge­spro­chen werden.

Eine frist­lose Kün­di­gung ersetzt keine gericht­li­che Räu­mungs­klage. Zieht der Mie­ter nicht frei­wil­lig aus, müs­sen Ver­mie­ter den ordent­li­chen Rechts­weg beschrei­ten und die Räu­mung ein­kla­gen. Selbst­hilfe – etwa durch eigen­mäch­ti­ges Ent­fer­nen des Mie­ters – ist recht­lich unzu­läs­sig. Der gericht­li­che Weg schützt Sie vor Scha­den­er­satz­an­sprü­chen und recht­li­chen Konsequenzen.