Für Sie als Vermieter ist es wichtig zu wissen, wie die Grundfläche einer Immobilie zu berechnen ist – sei es zur korrekten Angabe im Mietvertrag, bei Steuerfragen oder zur Planung baulicher Veränderungen. Dabei ist es entscheidend, unterschiedliche Faktoren wie die Bruttogrundfläche und gesetzliche Vorgaben wie die DIN 277 oder das Baugesetzbuch zu berücksichtigen. Wir wollen Ihnen zeigen, worauf Sie achten müssen, damit Ihnen die korrekte Ermittlung der Bruttogrundfläche und Co. gelingt. So setzen Sie ein Zeichen für Transparenz und sichern sich nachhaltig ab.
Grundfläche berechnen – alles, was Sie wissen müssen
Grundflächenberechnung – das sollten Sie unbedingt beachten
Die Grundfläche beschreibt die Fläche, die ein Gebäude auf dem Grundstück einnimmt. Zur Konkretisierung dieses Begriffes können mehrere Definitionen herangezogen werden. Die gebräuchlichste ist jene im Sinne der DIN 277. Diese unterscheidet bei der Grundfläche zwischen den Grundflächen eines Grundstücks und der Grundflächen von Rauminhalten wie Geschosse und Funktionsräume.
Damit Sie die Grundfläche korrekt berechnen können, sollten Sie folgende Begrifflichkeiten kennen und unterscheiden:
- Bruttogrundfläche (BGF): umfasst alle Geschosse eines Gebäudes samt Wänden.
- Netto-Grundfläche (NGF): die nutzbare Innenfläche, ohne tragende Bauteile.
- Wohnfläche: definiert durch die Wohnflächenverordnung, meist kleiner als die NGF.
Die Ermittlung der Fläche ist für Sie als Vermieter von zentraler Bedeutung, denn sie dient als Grundlage, um Mietpreise festzulegen und die Abschreibung von Immobilien korrekt durchzuführen.
Bruttogrundfläche berechnen – das richtige Vorgehen
Wollen Sie die Grundfläche einer Immobilie berechnen, ist oftmals die Bruttogrundfläche gemeint – gerade, wenn es um Mietobjekte geht. Die Ermittlung der Bruttogrundfläche erfolgt systematisch. Zuerst müssen alle Geschosse einzeln betrachtet werden. Für jedes Geschoss wird die Fläche inklusive Wände, Schächte und Treppenhäuser berechnet, dann werden alle Flächen addiert. All diese Faktoren ergeben gemeinsam die Bruttogrundfläche, die als Grundlage für beispielsweise Förderanträge oder Abstandsflächen verwendet wird.
So berechnen Sie diese Grundfläche:
- Aufnahme aller Geschosse inklusive nicht ausgebauter Dachräume.
- Berücksichtigung sämtlicher Wandstärken, auch bei Außenmauern.
- Zusammenführung der Einzelwerte zu einer Gesamtfläche.
Wenn Sie als Vermieter die Grundfläche Gebäude berechnen, sollten Sie alle Flächen korrekt ausweisen, aber auch eindeutig dokumentieren, welche Methoden angewandt wurden. Unsere Wohnungsübergabe App X-CITE Immo bietet Ihnen in diesem Zusammenhang zahlreiche Features, die Ihnen dabei helfen, wichtige Informationen zentral zu sammeln und von all Ihren mobilen Endgeräten jederzeit auf diese zuzugreifen.
Typische Fehler vermeiden
Wer die Grundfläche einer Immobilie berechnen möchte, begegnet häufig denselben Stolpersteinen. Besonders problematisch ist es, wenn Flächen falsch zugeordnet werden. Häufig werden etwa Flure und Technikräume als Wohnfläche gerechnet – dafür sind sie jedoch weder geeignet noch vorgesehen. Ebenso werden beispielsweise Wandstärken bei der Ermittlung der Bruttogrundfläche oftmals vergessen.
Wir empfehlen Ihnen diese Punkte zu vermeiden, wenn Sie Ihre Grundfläche korrekt berechnen wollen:
- die Verwendung veralteter oder unmaßstäblicher Pläne,
- die Vermischung von Wohnfläche und Bruttogrundfläche,
- unklare Angaben im Mietvertrag zur Flächengrundlage.
Eine fundierte und professionelle Berechnung gibt Ihnen als Vermieter Sicherheit bei vertraglichen Vereinbarungen und schafft Klarheit gegenüber Mietern, Behörden und Investoren.
Grundfläche von Gebäuden berechnen: gesetzliche Grundlagen
Die Grundlage zum Berechnen der Grundfläche bildet in der Praxis fast immer die DIN 277. Diese unterscheidet zwischen Hauptnutzflächen, Nebennutzflächen und Verkehrsflächen. Im Falle eines öffentlich geförderten Wohnraumes kommt oft zusätzlich die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) zur Anwendung.
Hier ist es wichtig zu wissen, dass die Bruttogrundfläche auch bei der Berechnung von Kennzahlen wie der Geschossflächenzahl (GFZ) oder bei der Bewertung der baulichen Ausnutzung eines Grundstücks eine Rolle spielt. Als Vermieter sollten Sie außerdem steuerliche Veränderungen im Blick haben. Hier kann es sich lohnen, die Grundfläche zu berechnen, um im Falle von Veränderungen bei der Grundsteuer souverän reagieren zu können.
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Bereiten Sie sich vor, um die Grundfläche Ihres Hauses zu berechnen
Wenn Sie die Grundfläche eines Hauses berechnen, geht es um mehr als nur das Ablesen aus einem Plan. Oft ist ein vollständiges Aufmaß notwendig, gerade bei älteren Gebäuden oder Umbauten. Als besonders herausfordernd erweist sich oftmals der Umgang mit Flächen, die nicht eindeutig nutzbar sind. Dazu gehören beispielsweise Kellerräume und Dachböden.
Eine gute Vorbereitung ist hier das A und O und genau deswegen sollten Sie diese Faktoren beachten:
- Verfügbarkeit aktueller Baupläne: Ältere Zeichnungen sind oft nicht mehr aussagekräftig.
- Bauliche Veränderungen: Anbauten, Wintergärten oder nachträglich genutzte Flächen müssen berücksichtigt werden.
- Richtige Kategorisierung: Nur bestimmte Flächen zählen zur Wohnfläche, andere aber sehr wohl zur Bruttogrundfläche.
Mit der X-CITE Immo App und der praktischen Objektverwaltung können Sie all diese Punkte optimal im Blick behalten, denn Ihre Immobilien erhalten ein digitales Profil, welches Ihnen alle wichtigen Informationen direkt anzeigt. So wird lästige Bürokratie reduziert und das Arbeiten effizienter gestaltet.
Weitere Einflussfaktoren auf die Grundflächenberechnung eines Hauses
Die Art und Nutzung eines Gebäudes haben erheblichen Einfluss auf die Flächenangabe. Um die Grundfläche zu berechnen, zählen nicht nur die baulichen Maße, sondern auch rechtliche und funktionale Aspekte. Von Bedeutung sind hier:
- Die Nutzung einzelner Räume: Nur bei regelmäßiger Nutzung kann eine Fläche angerechnet werden.
- Die Bauweise: Bei offenen Balkonen, Dachüberständen oder Terrassen gelten Sonderregelungen.
- Die Geschosshöhe: Manche Vorschriften geben vor, dass nur Flächen ab einer bestimmten Raumhöhe berücksichtigt werden dürfen.
Zusätzlich sollten Sie sich über bundeslandspezifische Regelungen informieren. In Fällen von Mietverträgen und Baugenehmigungen kann es sich ebenfalls lohnen, rechtliche Unterstützung in Anspruch zu nehmen.
Grundfläche berechnen und Ihre Häuser managen
Die Grundfläche eines Hauses ist nicht in Stein gemeißelt. An- und Umbauten, Nutzungsänderungen oder energetische Sanierungen können die Flächenverhältnisse verändern. Wer hier langfristig korrekt agieren will, sollte Veränderungen rechtzeitig dokumentieren und die Grundfläche nach solchen berechnen, um mit aktuellen Zahlen arbeiten zu können.
So sind Sie als Vermieter abgesichert und können weiter souverän agieren. Unsere X-CITE Immo App unterstützt Sie gern dabei einen genauen Überblick über Zahlen und Fakten rund um Ihre Immobilien zu behalten. Und sollten Sie noch mehr Informationen zu interessanten Themen rund um Vermietung, Wohnungsübergaben und Co. suchen, werden Sie auf unserem Blog sicherlich fündig!