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Instandhaltungspflicht: was Vermieter wissen müssen

Als Ver­mie­ter tra­gen Sie eine beson­dere Ver­ant­wor­tung – ins­be­son­dere für den Zustand Ihrer Miet­ob­jekte. Hier ist von der soge­nann­ten Instand­hal­tungs­pflicht für Ver­mie­ter die Rede. Diese Pflicht sichert nicht nur den Erhalt der Miet­sa­che, son­dern schützt auch vor recht­li­chen Konsequenzen.

Der Gesetz­ge­ber ver­steht unter die­ser Pflicht jedoch nicht nur das Strei­chen von Wän­den und den Aus­tausch defek­ter Geräte. Wir gehen für Sie auf die kon­kre­ten Maß­nah­men und Auf­ga­ben ein, die das Wahr­neh­men der Instand­hal­tung der Miet­sa­che nach sich ziehen.

Das Wichtigste zuerst: die Pflichten des Vermieters zur Instandhaltung

Die Instand­hal­tungs­pflicht für Ver­mie­ter ergibt sich aus § 535 BGB. Die­ser regelt, dass Sie als Ver­mie­ter die Miet­sa­che in einem zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch geeig­ne­ten Zustand über­las­sen und erhal­ten müs­sen. Das bedeu­tet – das Miet­ob­jekt muss über die gesamte Ver­trags­dauer bewohn­bar und/ oder funk­ti­ons­fä­hig sein.

Für Ver­mie­ter sind bei der Instand­hal­tung unter­schied­li­che Pflich­ten wahr­zu­neh­men wie beispielsweise:

  • Die Behe­bung von Män­geln, die nicht vom Mie­ter ver­ur­sacht wurden
  • Die regel­mä­ßige Kon­trolle sicher­heits­re­le­van­ter Anla­gen (z. B. Hei­zung, Elek­tro, Wasser)
  • Die Sicher­stel­lung der all­ge­mei­nen Gebrauchs­taug­lich­keit der Mietsache

Die Instand­hal­tung der Miet­sa­che ist damit keine frei­wil­lige Leis­tung, son­dern eine dau­er­hafte gesetz­li­che Ver­pflich­tung. Mit den Fea­tures unse­rer Woh­nungs­über­gabe App X‑CITE Immo erleich­tern Sie sich das Ein­hal­ten regel­mä­ßi­ger Kon­trol­len und kom­men so als Ver­mie­ter der Instand­hal­tungs­pflicht nach.

Was fällt unter die Instandhaltungspflicht von Vermietern?

Die Instand­hal­tungs­pflicht umfasst für Ver­mie­ter alle Maß­nah­men, die dem Erhalt des ver­trag­lich zuge­si­cher­ten Zustands die­nen. Dazu zäh­len sowohl Instand­hal­tung als auch Instandsetzung.

Instand­hal­tung meint: Schä­den vor­beu­gen, Abnut­zung aus­glei­chen, regel­mä­ßige War­tun­gen durchführen.

Dazu gehö­ren beispielsweise:

  • War­tung der Heizungsanlage
  • Erneue­run­gen von Leitungen
  • Aus­tausch defek­ter Fens­ter und Türen

Instand­set­zung meint: Besei­ti­gung bereits ein­ge­tre­te­ner Schä­den oder Män­gel am Mietobjekt

Dazu zäh­len:

  • Was­ser­schä­den
  • Beschä­digte Wege oder Eingänge
  • Schä­den durch Vernachlässigung

Nicht zu ver­ges­sen: Auch Gemein­schafts­flä­chen, etwa im Trep­pen­haus oder Kel­ler, fal­len unter die Instand­hal­tungs­pflicht von Ver­mie­tern, wenn sie zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch gehören.

Instandhaltungskosten auf Mieter umlegen – ist das erlaubt?

Viele Ver­mie­ter fra­gen sich, ob und wie sie die Kos­ten für die Instand­hal­tung auf Mie­ter umle­gen kön­nen. Die grund­sätz­li­che Ant­wort ist jedoch ein kla­res Nein. Wäh­rend man­che Gebäu­de­ver­si­che­run­gen auf Mie­ter umge­legt wer­den kön­nen, zäh­len Instand­hal­tungs­kos­ten zu den nicht umla­ge­fä­hi­gen Kos­ten. Anders sieht es bei den Betriebs­kos­ten aus – hier ist eine Umlage erlaubt, sofern sie im Miet­ver­trag kor­rekt gere­gelt ist.

Nur bestimmte War­tungs­kos­ten dür­fen teil­weise auf die Mie­ter umge­legt wer­den. Bei die­sen „Instand­hal­tungs­kos­ten“, die auf den Mie­ter umleg­bar sind, han­delt es sich um:

  • War­tung von Heizungsanlagen
  • Prü­fung von Feuerlöschern
  • Kon­trolle von Rauch­warn­mel­dern (je nach Bundesland)

Diese müs­sen jedoch in der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung trans­pa­rent auf­ge­führt sein. Mehr über Neben­kos­ten­ab­rech­nun­gen und deren Fris­ten erfah­ren Sie auf unse­rem Blog!

Kleinreparaturen – eine Ausnahme?

Ein häu­fi­ger Kon­flikt­fall ent­steht bei der Klä­rung der Frage, wie Klein- oder Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren zu hand­ha­ben sind. Sind diese Instand­hal­tun­gen Pflicht des Ver­mie­ters oder des Mie­ters? Die soge­nannte Klein­re­pa­ra­tur­klau­sel bil­det eine Aus­nahme. Unter bestimm­ten Bedin­gun­gen kön­nen Kos­ten für kleine Repa­ra­tu­ren – etwa ein trop­fen­der Was­ser­hahn – auf den Mie­ter über­tra­gen werden.

Doch auch das ist gesetz­lich reguliert:

  • Nur bestimmte Gegen­stände des täg­li­chen Gebrauchs dür­fen betrof­fen sein
  • Eine ange­mes­sene Kos­ten­ober­grenze pro Ein­zel­fall ist erforderlich
  • Die Gesamt­höchst­grenze pro Jahr muss defi­niert sein

Gene­rell müs­sen sol­che Rege­lun­gen im Miet­ver­trag schrift­lich fest­ge­hal­ten und klar kom­mu­ni­ziert wer­den. Ohne feste Abspra­chen kön­nen Ver­mie­ter sonst zur Ein­hal­tung der Instand­hal­tungs­pflicht auf­ge­for­dert werden.

Risiken bei Vernachlässigung der Instandhaltungspflicht

Wer seine Instand­hal­tungs­pflicht als Ver­mie­ter nicht ernst nimmt, geht erheb­li­che Risi­ken ein. Der Gesetz­ge­ber hat im Miet­recht klare Maß­nah­men defi­niert, die Mie­ter ergrei­fen kön­nen, um den Ver­mie­ter auf seine ver­trag­li­chen Pflich­ten hinzuweisen.

Dazu zäh­len:

  • Recht auf Miet­min­de­rung: Mie­ter dür­fen bei erheb­li­chen Män­geln die Miete kür­zen – und das rückwirkend.
  • Scha­dens­er­satz: Wenn etwa durch unter­las­sene War­tung ein Was­ser­scha­den ent­steht, haf­tet der Vermieter.
  • Frist­lose Kün­di­gung: Bei unzu­mut­ba­ren Män­geln ist es mög­lich, frist­los eine Woh­nung zu kün­di­gen.

Es emp­fiehlt sich für Sie als Ver­mie­ter also ein­deu­tig, die Instand­hal­tungs­pflicht ernst­zu­neh­men und bei Schä­den und Män­geln recht­zei­tig zu han­deln. Auch digi­tale Hilfs­mit­tel wie die X‑CITE Immo App eig­nen sich her­vor­ra­gend, um War­tungs­ein­sätze lang­fris­tig zu pla­nen und so Ihren Pflich­ten nachzukommen.

So setzen Sie Ihre Instandhaltungspflichten als Vermieter richtig um

Als Ver­mie­ter sind Sie gut bera­ten, Ihre Instand­hal­tungs­pflicht sys­te­ma­tisch anzu­ge­hen. Ein struk­tu­rier­ter Plan hilft, Über­ra­schun­gen zu ver­mei­den und Mie­ter zufriedenzustellen.

Fol­gende Schritte haben sich bewährt:

  • War­tungs­pläne erstel­len: Füh­ren Sie regel­mä­ßige Kon­trol­len und Inspek­tio­nen nach Plan durch.
  • Doku­men­ta­tion: Hal­ten Sie durch­ge­führte Maß­nah­men schrift­lich fest – das schützt im Streitfall.
  • Externe Fach­fir­men beauf­tra­gen: Für Heizungs‑, Elek­­tro- oder Sani­tär­ar­bei­ten soll­ten stets Pro­fis hin­zu­ge­zo­gen werden.
  • Rück­la­gen bil­den: Legen Sie finan­zi­ell vor­aus­schau­end Rück­la­gen für Instand­hal­tungs­kos­ten an.

Zudem ist eine klare Kom­mu­ni­ka­tion zwi­schen Mie­tern und Ver­mie­tern eben­falls dien­lich, um Kon­flikte früh­zei­tig zu ver­mei­den. Mel­de­for­mu­lare für Schä­den oder Not­fall­kon­takte auf Haus­aus­hän­gen eig­nen sich opti­mal, um ein schnel­les Han­deln zu ermöglichen.

Als Vermieter die Instandhaltungspflicht kennen und durchdacht handeln

Die Instand­hal­tungs­pflicht für Ver­mie­ter ist mehr als eine gesetz­li­che Auf­lage – sie ist der Grund­stein für ein funk­tio­nie­ren­des Miet­ver­hält­nis. Wer sie ernst nimmt, beugt Kon­flik­ten vor, erhält den Wert sei­ner Immo­bi­lie und schafft eine solide Basis für lang­fris­tige Mietverhältnisse.

Nut­zen Sie die recht­li­chen Spiel­räume, aber ver­las­sen Sie sich nicht auf Aus­nah­me­re­geln. Klare Ver­träge, trans­pa­rente Kom­mu­ni­ka­tion und vor­aus­schau­en­des Han­deln sind die bes­ten Mit­tel, um als Ver­mie­ter der Instand­hal­tungs­pflicht nachzukommen.

FAQ: Instandhaltungspflicht für Vermieter

Die Instand­hal­tungs­pflicht ver­pflich­tet Ver­mie­ter dazu, die Miet­sa­che dau­er­haft in einem gebrauchs­taug­li­chen Zustand zu erhal­ten. Dazu gehö­ren sowohl vor­beu­gende Maß­nah­men als auch die Besei­ti­gung von Schä­den. Mie­ter dür­fen erwar­ten, dass sie ihre Woh­nung sicher und ver­trags­ge­mäß nut­zen kön­nen. Unter­las­sene Instand­hal­tung kann zu Miet­min­de­rung, Scha­dens­er­satz oder sogar Kün­di­gun­gen führen.

Zu den Pflich­ten Ver­mie­ter Instand­hal­tung zäh­len regel­mä­ßige War­tun­gen, die Behe­bung von nicht durch den Mie­ter ver­ur­sach­ten Män­geln und die Sicher­stel­lung der all­ge­mei­nen Funk­ti­ons­fä­hig­keit. Dazu gehö­ren Hei­zungs­war­tun­gen, Repa­ra­tu­ren an Lei­tun­gen oder der Aus­tausch defek­ter Fens­ter. Auch Gemein­schafts­flä­chen fal­len dar­un­ter, sofern sie zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch gehö­ren. Die Pflicht gilt wäh­rend der gesam­ten Mietdauer.

Ja, die Instand­hal­tungs­pflicht umfasst auch gemein­schaft­lich genutzte Berei­che wie Trep­pen­häu­ser, Kel­ler oder Außen­an­la­gen. Vor­aus­set­zung ist, dass diese zum ver­trag­lich zuge­si­cher­ten Gebrauch gehö­ren. Ver­mie­ter müs­sen dafür sor­gen, dass sie sicher und funk­ti­ons­tüch­tig sind. Ver­nach­läs­si­gung kann auch hier zu Miet­min­de­run­gen führen.

Mie­ter dür­fen die Miete min­dern, wenn der Ver­mie­ter trotz Anzeige einen Man­gel nicht behebt und die Nut­zung ein­ge­schränkt ist. Dies betrifft die Instand­hal­tung der Miet­sa­che bei erheb­li­chen Beein­träch­ti­gun­gen wie Defek­ten an Hei­zung, Was­ser oder Elek­trik. Die Höhe der Min­de­rung hängt vom Aus­maß der Ein­schrän­kung ab. Ver­mie­ter soll­ten daher schnell auf Mel­dun­gen reagieren.

Wenn ein Ver­mie­ter sei­ner Instand­hal­tungs­pflicht nicht nach­kommt, dro­hen ver­schie­dene recht­li­che Fol­gen. Im Falle der Miet­min­de­rung han­delt es sich natür­lich um direkte mone­täre Ein­bu­ßen. Reicht eine sol­che Miet­min­de­rung nicht, kön­nen Scha­dens­er­satz­for­de­run­gen ent­ste­hen, etwa wenn durch ver­säumte War­tun­gen Fol­ge­schä­den auf­tre­ten. In beson­ders schwe­ren Fäl­len ist sogar eine frist­lose Kün­di­gung durch den Mie­ter möglich.