Was zählt steuerlich bei der Vermietung an Familienangehörige?
Eine Immobilie oder auch eine Wohnung an Familienmitglieder zu vermieten, ist für viele eine selbstverständliche und naheliegende Lösung, wenn diese auf der Suche nach Wohnraum sind. Dennoch ist es wichtig, die Vermietung an Verwandte nicht zu blauäugig anzugehen.
Schauen wir uns zunächst den steuerlichen Bereich an. Wenn Sie an Verwandte vermieten, erkennt das Finanzamt das Mietverhältnis nur an, wenn es einem sogenannten Fremdvergleich standhält. Das bedeutet, dass sämtliche Vereinbarungen genauso gestaltet sein müssen wie bei einem Vertrag mit fremden Dritten. Hier reicht es nicht aus, nur die Dokumente der Wohnungsübergabe und mehr auszufüllen, sondern das Mietverhältnis muss tatsächlich gelebt werden.
Zentrale Kriterien für eine steuerlich anerkannte Vermietung an Angehörige sind:
- Mietzahlungen erfolgen regelmäßig und nachweisbar per Überweisung.
- Die Miethöhe orientiert sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete.
- Der Mietvertrag enthält konkrete Regelungen zu Mietbeginn, Laufzeit, Kündigungsfristen und Nebenkosten.
- Beide Parteien halten sich an die vertraglich vereinbarten Pflichten.
Besonders relevant ist die Miethöhe. Wenn die Miete weniger als 66 Prozent des ortsüblichen Niveaus beträgt, erkennt das Finanzamt das Mietverhältnis nur noch eingeschränkt an. Fällt der Prozentsatz – bei der Vermietung an Angehörige – unter 50 Prozent wird es kritisch. Die steuerliche Anerkennung entfällt in der Regel vollständig. Die Miete für Ihre Angehörigen sollte daher nicht zu niedrig angesetzt werden.
Vermietung an Angehörige und die Grenzen des Finanzamtes
Viele Vermieter möchten ihren Angehörigen finanziell entgegenkommen. Eine verbilligte Vermietung an Angehörige ist grundsätzlich erlaubt, kann aber steuerliche Folgen haben. Liegt die Miete zwischen 50 und 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, erfolgt eine sogenannte Totalüberschussprognose durch das Finanzamt. Dabei wird geprüft, ob Sie mit der Vermietung innerhalb von 30 Jahren insgesamt Gewinne erzielen.
Ist die Miete hingegen unterhalb von 50 Prozent, geht die Finanzbehörde davon aus, dass es sich nicht um eine Einkunftsquelle handelt. Wollen Sie Werbekosten von der Steuer absetzen, gestaltet sich dies in einem solchen Fall schwierig.
Wenn Sie von den Vorteilen profitieren wollen, sollten Sie daher folgende Tipps beachten:
- die ortsübliche Vergleichsmiete recherchieren,
- die Miete möglichst bei mindestens 66 % ansetzen,
- alle Zahlungen dokumentieren.
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