Wer einem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen möchte, muss sich gut vorbereiten. Der Gesetzgeber hat für diese Art von Kündigungen klare Rahmenbedingungen definiert und dennoch kommt es immer wieder zu Fehlern, die zu einer unwirksamen Kündigung führen. Damit Sie als Vermieter rechtlich auf der sicheren Seite stehen und effizient handeln können, geben wir Ihnen hier einen Überblick über die wichtigsten Voraussetzungen, Fristen und Formalitäten. Unter Beachtung dieser Punkte wird es für Sie möglich, Mieter wegen Eigenbedarfs rechtssicher zu kündigen.
Wegen Eigenbedarf kündigen: strukturiert vorgehen
Wann ist eine Kündigung auf Eigenbedarf zulässig?
Das Mietrecht erlaubt es Ihnen, einem Mieter zu kündigen, wenn Sie die Wohnung für sich selbst oder nahe Angehörige benötigen. Um einem Mieter wegen Eigenbedarfs zu kündigen, müssen jedoch spezifische Kriterien erfüllt sein. Durch diese sollen die Rechte der Mieter geschützt und Diskriminierung bzw. Benachteiligung vermieden werden.
Wollen Sie einem Mieter kündigen wegen Eigenbedarfs, zählen folgende Personengruppen zu den nahen Angehörigen:
- Kinder, Eltern, Enkel
- Geschwister, Nichten, Neffen
- Schwiegereltern (je nach Gericht unterschiedlich beurteilt)
Wenn Sie wegen Eigenbedarfs kündigen wollen, ist es nicht ausreichend, die Wohnung lediglich als Kapitalanlage besser verwerten zu möchten oder einen nicht näher definierten „künftigen Bedarf“ im offiziellen Kündigungsschreiben anzugeben. Kommt es zu einer Prüfung durch ein Gericht, verlangen diese eine konkrete Begründung für den Eigenbedarf. Hier sollten Sie also auf Rechtssicherheit achten. Dies gilt zudem nicht nur, wenn Sie Mietern wegen Eigenbedarfs kündigen wollen, sondern auch, wenn Sie Dokumente für Wohnungsübergaben und mehr erstellen.
Eigenbedarf Kündigungsfristen und Co. – die Formalitäten
Wenn Sie wegen Eigenbedarfs kündigen möchten, müssen Sie sich an klare gesetzliche Vorgaben halten. Besonders wichtig ist die Einhaltung der Fristen bei Eigenbedarfskündigungen. Diese richtet sich nach der Wohndauer des jeweiligen Mieters:
Bis 5 Jahre Mietdauer:
3 Monate Kündigungsfrist
5 bis 8 Jahre Mietdauer:
6 Monate Kündigungsfrist
Ab 8 Jahren Mietdauer:
9 Monate Kündigungsfrist
Eigenbedarf Kündigungsfristen und Co. – die Formalitäten
Wenn Sie wegen Eigenbedarfs kündigen möchten, müssen Sie sich an klare gesetzliche Vorgaben halten. Besonders wichtig ist die Einhaltung der Fristen bei Eigenbedarfskündigungen. Diese richtet sich nach der Wohndauer des jeweiligen Mieters:
Wegen Eigenbedarfs zu kündigen, bedeutet für Sie als Vermieter also zunächst eine Menge bürokratischer Arbeit. Sie müssen rechtssichere Dokumente erstellen, die die richtigen Daten und Fakten beinhalten. Diese aus Akten und Ordnern zusammenzusuchen ist oftmals zeitintensiv – aber mit der Wohnungsübergabe App X-CITE Immo können Sie Abhilfe schaffen.
Dank der Objektverwaltung unserer Wohnungsübergabe App haben Sie alle Daten Ihrer Objekte und Mieter zentral an einem Ort. So steigern Sie Ihre Effizienz und sind – auch wenn Sie wegen Eigenbedarfs kündigen müssen – optimal vorbereitet.
Eigenbedarf effizient und rechtssicher anmelden
Wenn Sie den Eigenbedarf anmelden möchten, sollten Sie strategisch vorgehen. Mit einer guten zeitlichen Planung und einer offenen und transparenten Kommunikation vermeiden Sie Konflikte gezielt, bevor diese überhaupt entstehen können. Dieser Grundsatz gilt beispielsweise auch dann, wenn Sie die Gebäudeversicherung auf Ihre Mieter umlegen möchten.
So gehen Sie strukturiert vor:
- Bonität prüfen:
Fordern Sie eine Schufa-Auskunft oder eine alternative Bonitätsprüfung an. Gehaltsnachweise oder eine Selbstauskunft geben ebenfalls Aufschluss über die finanzielle Stabilität. - Mietschuldenfreiheitsbescheinigung einholen:
Diese Bestätigung des vorherigen Vermieters zeigt, ob es im vorangegangenen Mietverhältnis zu Zahlungsproblemen kam. - Persönlichen Eindruck gewinnen:
Führen Sie ein persönliches Gespräch, um sich ein Bild vom potenziellen Mieter zu machen. Bereits wenige oberflächliche Fragen können helfen, einen zuverlässigen Mieter zu finden. - Referenzen einholen:
Falls möglich, fragen Sie nach einem Empfehlungsschreiben oder den Kontaktdaten des vorherigen Vermieters. - Bedarf konkretisieren:
Wer benötigt die Wohnung wann und warum? - Rechtzeitig handeln:
Planen Sie ausreichend Vorlaufzeit für die Kündigung und eventuelle rechtliche Auseinandersetzungen ein. - Kündigung schriftlich vorbereiten:
Achten Sie auf die vollständige und nachvollziehbare Begründung. - Dokumentation:
Sammeln Sie Belege, die den Eigenbedarf untermauern (z. B. Studienplatz-Bestätigung, Arbeitsplatzwechsel etc.) - Professionelle Unterstützung:
Ziehen Sie bei Unsicherheiten einen Anwalt für Mietrecht hinzu – insbesondere bei problematischen Mietverhältnissen.
Digitale Tools können Sie bei der Vorbereitung effizient unterstützen, indem sie wie die X-CITE Immo App Clouddienste anbieten, die einen zentralen Zugriff auf wichtige Daten jederzeit ermöglichen. Mit der Effizienz unserer Wohnungsübergabe App machen Sie sich Ihren Alltag leichter und sind auch, wenn Sie wegen Eigenbedarfs kündigen, optimal vorbereitet.
Auf Eigenbedarf gekündigt – was passiert mit der Wohnung?
Ist der Mieter gekündigt worden und ausgezogen, stellt sich häufig die Frage: Darf man die Wohnung nach Eigenbedarf wieder vermieten? Grundsätzlich kann diese Frage mit Ja beantwortet werden. Dies funktioniert aber nur, wenn sich die Situation seit der Kündigung tatsächlich geändert hat (zum Beispiel, weil der geplante Nutzer verzogen ist). Wird wegen Eigenbedarf gekündigt und die Wohnung jedoch direkt neu vermietet, kann der Mieter auf Schadensersatz klagen.
Als Vermieter sollten Sie folgende Fehlerquellen vermeiden:
- Fehlende oder ungenaue Begründung des Eigenbedarfs:
Achten Sie auf eine klare und nachvollziehbare Begründung, um formale Fehler zu vermeiden. - Falsche oder zu knappe Kündigungsfristen:
Prüfen Sie die gesetzlichen Kündigungsfristen sorgfältig, um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein. - Missachtung der Sperrfrist nach Immobilienkauf:
Denken Sie daran: Bei Eigenbedarf nach Immobilienkauf gelten gesetzliche Sperrfristen, die eingehalten werden müssen. - Wiedervermietung ohne tatsächlichen Nutzungswechsel:
Eine Eigenbedarfskündigung ist nicht zulässig, wenn die Wohnung später doch nicht selbst genutzt wird.
Für einen optimalen Ablauf empfehlen wir vor dem Versenden der Kündigung, diese durch einen Juristen prüfen zu lassen. Möchten Sie einen Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen, sollten Sie sich also nicht nur rechtlich absichern, sondern auch organisatorisch gut aufstellen. Besonders im Hinblick auf die Organisation unterstützt Sie unsere X-CITE Immo App effizient durch ihre vielfältigen Features! So schützen Sie sich vor langwierigen Auseinandersetzungen und wahren gleichzeitig Ihre Interessen als Vermieter.